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リビンマッチ賃貸管理でのよくある質問

そもそも賃貸管理とは何ですか?

「賃貸管理」とは賃貸しているアパートやマンションなどの物件を管理する業務を指します。賃貸管理には、建物の清掃や補修などの物件管理と、賃料の集計や滞納の催促などの種類があります。これらは一般的に不動産業者に委託されることがほとんどです。オーナーと管理契約を結ぶことにより、賃貸管理を請け負います。それに加えて、退去後のリフォーム工事を手配なども行います。

これらの管理業務を分かりやすく分類してみると、入居者募集業務、入居審査業務、賃貸借契約業務、更新業務、賃料集金清算業務、苦情処理業務、退去立会い業務、営繕業務などがあります。

細かく業務内容を見てみると、、

・ハード面の管理
アパートやマンション、ビルなどの「建物」や「土地」などの不動産自体を管理することを、ハード面の管理と言います。

具体的な業務の例としては、マンションの清掃、敷地内の植物の管理など、入居者が快適に利用できるように、マンションを清潔に保つ業務の他に、エレベーターや非常ベル、消火器などの建築基準法や消防法で必要な「法定点検」、外壁やタイルの修繕、ガスや電気、水道の設備などの設備交換工事、退去後の貸室の修繕リフォームや、不動産の価値を向上させるリノベーションなどといった、建物自体の管理業務が挙げられます。

また、これらの業務において、建築基準法や、原状回復のガイドラインの法律や法令、建築設備などの知識が必要となることがあります。このような業務を適切に行い、賃貸物件を管理できれば、「ソフト面」においても良い影響を与えやすくなります。反面、適切に手入れができなければ、結露で建具の腐食が進んでしまったりと、建物も劣化する一方になってしまいます。
入居希望者が内見に来た際には、集合ポストのチラシが散乱していたり、エントランスにゴミがあったりすると、悪印象を残し、成約もなくなってしまいます。建物の維持管理を行ううえで、日常的な対応は大切な業務でもあります。

・ソフト面の管理
主に、物件に入居している契約者やテナントに対しての管理業務をソフト面の管理と言います。
具体的な業務内容としては、賃貸借契約書や重要事項説明書、取引台帳などといった書類の作成や、入居者募集に関しての立案と営業活動などの募集業務、家賃の回収や滞納者への督促、家賃保証会社への事故報告、入居者からのクレーム対応(騒音、ゴミ出しなどのトラブル)、設備の不具合の対応、更新案内・合意書の作成、退去の立ち合いや、原状回復工事の発注などといった「対入居者」や「対オーナー」などの、対人についての業務が主となります。

よって、業務に関する知識だけでなく、コミュニケーションスキルも重要となってきます。もちろん、ハード面での業務でもコミュニケーションは必要です。が、それ以上に、ソフト面ではBtoCの業務が多いため、納得感などが求められる場合もあります。ソフト面の管理業務が正しく行われなければ、賃貸不動産から利益を生み出せず、収益が悪化してしまい、物件自体に適した費用をかけられなくなってしまいます。

例えば、貸室が満室になっていたとしても、家賃滞納者を放置していては、利益につながりませんし、クレームに適切に対応できなければ、入居者にとって不安要素となり、契約解除となってしまうでしょう。
先ほど、ハード面の適切な管理はソフト面に好影響を与える、と述べましたが、同じように、ソフト面の適切な賃貸管理ができれば確実に収入となり、その利益をリノベーションや設備の更新に使うことができます。

このように、「ハード面」と「ソフト面」は密接な関係でつながっているため、一方の好影響によってもう一方にも好影響が与えられます。

「自己管理」か「管理委託」か
・「自己管理」をする場合
さて、こうして業務内容を見てみると、自分で管理するのは難しそうですよね。
しかし、一部の方は委託せずに、自己管理をしています。その理由としては、「代々自己管理をしている」「管理会社に委託費用を支払うのはもったいない」「委託したいが築年数が古いなどの理由から管理会社に断られた」「家賃が下落したため、委託費用を捻出できなくなってきた」などの理由が多いようです。

費用に関しての理由によるものが多いですが、不動産賃経営で、余分な費用をかけないことは重要になります。日常の清掃やメンテナンス、修理業者などの費用も、信頼できる業者と直接契約できれば、中間マージンのような余分な費用を抑えることができます。他にも、不動産の近くに住んでいるのであれば、清掃や小さな修復は自分で行うことで費用を抑える方も多いようです。

また、自己管理によって、図らずも不動産のすべてを把握する機会となり、入居者の状況や過去の問題点、修復履歴なども自分で確実にチェックできるため、物件にも愛着を持てるようになるでしょう。

・「管理委託」の場合
管理を委託するにしても、その全ての業務を委託するのか、一部の業務を任せるのか、という選択もあります。委託する一番のメリットはやはり、知識や経験が豊富な「不動産賃貸管理の専門家」であるという点です。

また、大規模な会社であれば管理物件数も多いため、担当者の数も多くなります。それぞれの知識や経験を社内で共有できれば、さらに知識や経験も大きくなるでしょう。そこから、日常業務の効率化、システム化がされていれば、トラブルが起こったとしても速やかに対応してくれます。管理物件数が多いため、会社としての経験値と情報量も多くなっていくというのが、「自己管理」と比べて、最も異なる点でしょう。特に、予期しないトラブルが起こった際には、この経験や知識が大きく活きてくるでしょう。二次、三次トラブルへと広がるのを防ぐためにも、この知識量は重要になるはずです。

管理だけでなく、入居者の募集をする際にも、経験値は重要になります。初めての地域で募集する場合には、その土地の相場や特徴を掴み、手法や条件を考えなければなりません。物件を多く取り扱っている管理会社であれば、一つの地域で複数の物件を管理していることもあるはずなので、その地域に行くことも多いでしょう。

また、周辺の仲介業者に営業する頻度も増えるはずです。複数の物件を管理することで、仲介会社の認知度も変わります。そこで重要になってくるのは、仲介業者の担当者一人ひとりに、物件を認知してもらうことです。認知してもらうことで、お客様の希望条件に合う場合には、紹介してもらいやすくなるためです。

さてここで、自分で賃貸経営している方も、そうではない方も、物件にどれくらいの頻度で立ち寄っているでしょうか。
物件の隣に住んでいるのであれば毎日見ることができますが、そのようにしていたとしても、大小様々な異常が発生することが多くあります。このチェックを二重、三重に行ってくれるのも、不動産管理会社なのです。特に、建物の設備の劣化は生活に直接つながるため、見落とすとかなりの損害になってしまいます。それを防ぐためにも、日頃の点検やメンテナンスによって、早めに手当てをできれば、大事故につながることを防げます。また、設備などの劣化速度を遅らせるという利点もあります。

不動産管理会社に全て委託すれば、設備メンテナンス部門の技術者や、管理会社の営業マン、定期的に清掃に来る清掃員など、チェックする人の目も増えるため、一人でのチェックよりも、広く細かい確認をすることができるでしょう。他にも、家賃の集金や、入金漏れのチェック、滞納者への督促も素早く対応できます。こうなると、管理会社の担当者が自ら、点検やメンテナンス、清掃、トラブルの対応、入居者の募集を行っているように思われたかもしれませんが、そうではありません。

物件の修繕はリフォーム会社などに、点検やメンテナンスはメンテナンス業者、清掃は清掃会社など、第三者委託や連携業者は欠かせない存在です。この業者間の協力関係を多く持っていれば、金額を比較してコストの削減ができたり、各業者の得意分野を見たりすることが可能になります。しかし、実際にその業者が良い業者か否かは、取引をしなければ分からないものです。工事が追加されて費用が高くなってしまったり、安さに惹かれて依頼したらずさんな対応をされたりなど、失敗は多いものです。これらも、経験によってある程度は払拭されるでしょう。

様々な業務があるからこそ、リビンマッチを活用しての賃貸管理をおすすめしています。

こんな方には、リビンマッチがおすすめ
・不動産賃貸を始めたいが、何から始めれば良いのか分からない
まず、貸したい不動産の家賃や管理費用を委託した場合の費用がいくらになるのかを調べましょう。初期費用や収益プランなど、費用の面を具体的にしていければ、賃貸を始めるための具体的な計画をたてやすくなります。リビンマッチ賃貸管理であれば、一括で複数の賃貸管理会社に問い合わせることができるので、管理会社一軒一軒に回らずとも楽に情報収集をすることができます。

・今の賃貸管理会社に満足していない
既に不動産を貸していて、管理費用が高かったり、対応に納得がいかない、など満足できない点が出てくることもあると思います。そのような場合、納得できずに我慢するよりも、賃貸管理会社を見直す方が良いでしょう。会社によって、その管理業務の内容や、管理費用などは異なります。リビンマッチ賃貸管理では、全国の150以上の管理会社が登録していて、管理会社の見直しにも活用できます。自分が納得できる管理会社がきっと見つかるでしょう。

・ある程度の期間空き家になってしまう持ち家を有効に使いたい
転勤などで家を空ける場合、その間人に貸して収入を得る、というのも有効的活用と言えるでしょう。また、空き家のままにしておいては防犯上よくないですし、住宅ローンなどが残っているのであれば、収益を返済にあてることができるという利点があります。
留守中の家や入居者の募集を管理会社に任せることができれば、遠くへの転勤でも安心できます。リビンマッチでは、留守中の管理にも対応してくれる管理会社を探すこともできます。もちろんリビンマッチでの利用であれば、一括で問い合わせできるため、充分に時間がとれなくても、効率よく会社を探して動くことができるはずです。

 

費用は掛かりますか?

リビンマッチ賃貸管理では、一括の資料請求ほか一切の費用は掛かりません。
リビンマッチには賃貸管理の他にも、不動産売却、土地活用、リノベーション等様々なサービスがありますが、それらのサービスを依頼する際にも費用は一切掛かりません。ぜひ様々なサービスを活用ください。

どのような管理会社を選んだらいいですか?
リビンマッチの賃貸管理を利用した一括の請求を行ったら、ぜひ資料をじっくり読んで比較検討してください。集客力/募集力があるかや、地域の情報に詳しいかといった部分以外んも、管理会社との相性は重要です。ぜひ考慮するといいでしょう。

不動産管理会社のタイプ
・仲介部署がある場合
集客力が優れている仲介部署であるならば、自社で入居者の募集を積極的に行います。しかし、集客力が他社よりも低いものの、他の仲介業者に入居の募集を依頼しない管理会社であれば、空室期間が長くなる可能性があります。

・仲介部署がない場合
自社で募集する能力が低いため、複数の不動産会社に入居者募集の依頼をします。入居が決まりやすい建物であれば、他の仲介専門会社が入居者の紹介をしてくれる、というメリットがあります。

ただ、仲介専門以外の不動産会社は、まず自社の管理物件を優先することが多いため、決まりにくい建物の場合にも、空室の期間が長くなってしまう可能性もあります。

管理会社に業務を委託する場合、全ての業務を委託するのか、それとも一部を任せるのか、という選択がありましたが、任せる範囲によって、管理会社との契約は4種類あります。

1.一般媒介
オーナー自身が家賃官営や入居者の管理などといった、不動産の管理を全て行い、入居者の募集だけを複数の不動産会社に依頼する、という契約です。家賃の管理や、入居者との契約に関しては自分で行わなければなりませんが、入居者募集を複数の会社に依頼できるので、多くの案件や案内を希望する場合に向いている方法です。ただし、不動産会社からは、様々な会社に募集依頼をするため、あまり良い印象を持ってもらえないことが多いようなので、不動産会社とのコミュニケーションに一段と気を配る必要があります。

2.専任媒介
先ほどの1と同じように物件の管理は自分で行いますが、入居者の募集は信頼している不動産会社のみに依頼する、という契約です。
1つの会社に任せることによって信頼関係を築くことができ、不意のトラブルに対しても親身に対応してくれる不動産会社もあります。部屋の個数が少ない場合は、こちらの契約がよいでしょう。

3.集金管理専任媒介
家賃の集金や、滞納のチェック、入居者の一般的な管理を不動産会社に依頼するものです。入居者と契約に関するものから、月々の家賃管理、滞納時の対応など、様々な業務を委託することができます。

4.家賃保証タイプ
会社によって内容や表現が異なることがありますが、空室があっても、不動産会社が、ある一定期間は家賃を保証する、という契約です。
多くの場合、一括借上げ(サブリース)に含まれることが多く、空室による収入の減少や新しい入居者の募集の心配も軽減されるため、オーナーは安定した不動産経営ができる、という大きな利点があります。しかし、世の情勢によって家賃が変更されることも多いため、契約内容を十分に理解してから依頼するようにしましょう。

賃貸管理において、管理会社は大切なビジネスパートナーとなります。そのため、複数の会社との比較は必要不可欠とも言えるでしょう。
ぜひ、リビンマッチ賃貸管理を利用して、比較することをおすすめします。

管理会社を変えることでどんなメリットを期待できますか?

管理費や修繕工事費の削減といった費用の削減が期待できます。

管理委託費とは?

管理会社に管理業務を委託する際に支払う管理委託費のことをいいます。主な委託内容は入居者の募集、入居者管理や解約業務などがあります。

定期借家契約(リロケーション)とは何ですか?
あらかじめ契約期間を定めておき、定めた期間が満了すると賃貸借が終了する契約のことをいいます。転勤などで一時的に空き家になる場合などに使われます。

空き家対策特別措置法とは何ですか?
適正な管理が行われていない空き家に対して、立ち入りの調査後、防犯面や防災面で問題があると判断された場合、固定資産税があがり、強制的に取り壊される可能性があるという法律です。

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