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リビンマッチ:事業用定期借地権

貸す期間を限定した定期借地権ですが、借地の目的、期間等により、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一般定期借地権の3種類に分けられます。

事業用定期借地権は地主サイド、つまり貸す側にしてみれば最も魅力的な土地有効活用 のメニューの一つでしょう。今回は事業用定期借地権について解説いたします。

事業用定期借地権は、契約期間が10~20年と、3つの定期借地権 のなかでも最も短く、のちほど述べる建物譲渡特約付借地権のように、契約期間満了後、 地主側に建物を買い取る義務がなく、更地で返還することが義務づけられているからです。

事業用定期借地権の貸主側のメリット

  1. 他の土地有活のように建物を自分(地主)名義で建築する必要がない。
  2. 建物の名義が借地人の名義になるので建物の固定資産税等がかからない。
    更地で返還されるので、契約期間終了後に土地の利用を考える際も、売却する際も容易である。
  3. 期間が10年~20年と、ちょうどいい。
    あまり長いと自分(地主)の子どもどころか孫の時代にまでならないと契約期間が終了しないので様々な問題が出てくる心配があります。

定期借地権全般に言えることだが、更新は原則として不可である。 これらの理由から、貸す側にとってはまったく都合のよい制度といえるかもしれません。
しかし、地主にとって都合のよい制度は借りる側にとっては都合のよくない制度ということになります。

テナント側での事業用定期借地権

  1. 建物をテナント自身で建築しなくてはいけないので、その分資金が必要となる。「建設協力金方式」と比較すると、建築代金を用意するのは同じだが、建設協力金方式の場合は地主から契約期間内の割賦により返してもらえるが、事業用定期借地権の場合は返してもらえない。
  2. 建物名義がテナント側になり、建物の固定資産税がかかる。
  3. 契約期間中で建物の建築代金を回収するのはもちろんのこと、事業そのものの完結を考えなくてはならない。
    なぜなら原則として更新ができないため。 の事業見込みが狂った場合、撤退するのが難しい。というのは、途中解約の場合でも必ず更地返還が義務づけられているので、たとえば3年で撤退するとなったら、建築した建物を3年で壊すことになり、もったいないと同時に損害が大きい。

これらの理由から、事業用定期借地権により出店してもよいという場所は、テナント側 にとってよほど魅力のある場所でなければなりません。また、よいとなった場合でも借地料が思うほど得られない場合もあります。なお契約する際の「保証金」や「権利金」はテナント側のリスクも大きいため、ない場合も多く、あっても低額の場合が少なくありません。

 

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