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Mr.リビンマッチが解説する「建物譲渡特約付定期借地権」

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・賃貸管理」今回は「建物譲渡特約付定期借地権」です。

建物譲渡特約付定期借地権は事業用定期借地権に次いで契約期間が短く、30年以上と なっていますが、契約期間終了後に地主が建物を買い取る義務があり、3つの定期借地権 のなかでは最も普及が遅れています。というのも借地更新のないのが定期借地権の最大のメリットとも言えるのですが、建物譲渡特約付定期借地権では借地更新はないものの、30年後には必ず建物を買い取る義務があり、その結果不都合が生まれてきます。たとえば 建物買い取り価格の決め方はどうするか(通常は不動産鑑定士等第三者による評価によると思われる)。

買える資金がない場合はどうするか。地主が買い取った場合でも借地人が そのまま居住を続けるのは確実なので、借地人が借家人になり、借地契約期間終了後も安定した収入を得られるが、建物を買い取る資金を用意する必要がある。

以上のような問題 が生まれてくるのです。また、契約期間が終了したからといって、他の定期借地権のようにほかの利用法を考えたり、売却したりすることが簡単ではなくなります。

こういった点から、建物譲渡特約付定期借地権ではマンションを建てるケースが多くなっています。マンションなら契約期間が終了する30年後でも充分耐用年数が残っている と考えられるので(ちなみに法定耐用年数は60年です)、建物を買い取った後に賃貸住宅として貸すこともできるという考えです。マンションなら区分所有できるので、30年の契約期間満了後に借地人から建物を買い取る資金は、そのマンションの底地部分を売れば捻出できます。

たとえば定期借地権としてマンションを建てさせます(マンションを建てるのは仲介する不動産業者、またはデベロッパー、または入居する人達で、地主は建てません。地主は 土地を貸すのみです)。そして101号室から105号室まであるとしたら、契約期間終了後は101と102号室の借地人に底地権を売却して、その代金で103、104、105号室の建物を買い取ります。そうすれば、103、104、105号室の建物を賃貸 マンションとして所有できることになり、安定した収入を得ることができるのです。なぜ ならすでに入居者がいるので、賃貸経営が「満室」の状態で始められるからです。もちろん101と102号室を売却したくないという人は、金融機関の融資を受けて101から105号室まですべて買い取ることもできます。この場合でもすでに満室なので返済の心配がいりません。

借地期間の30年は安定した収入として地代があり、その後はやはり安定した収入とし て家賃が見込める。これが建物譲渡特約付定期借地権のメリットと言えるでしょう。なぜ マンションのほうが適していると考えるかというと、次のような理由からです。

 

建物譲渡特約付定期借地権とマンション建設

  1. マンションなら耐用年数が長いので、契約期間終了後も充分に賃貸住宅として使用できる。
  2. 木造の場合は最初に建てた建物では耐用年数が過ぎているため(木造の法定耐用年数 は二四年)、賃貸用建物としては不向きになっている。賃貸用とした場合には建物の所有権が地主側に移るため、メンテナンス費用等がバカにならない。
  3. 木造の建物の耐用年数が契約期間の30年よりも短いので借地人が建て替える可能性があり、建て替えてからあまり年月の経過しないうちに借地期間が終了すると、建物代金が高額となり、賃貸経営としてベイしないことになる。 これらの理由で、一戸建てよりはマンションのほうが適していると思えます。

次に一般定期借地権ですが、これは最も多くの事例を持っています。借地権期間は50年以上と二つの定期借地権のなかでは最も長いものの、住宅用として使えてしかも借地期 間終了後に建物を買い取る義務がなく、土地は更地で返還されます。これらの理由からハウスメーカーが戸建て用地として一般定期借地権用の土地を探しまわっているのです。

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