賃貸記事

リビンマッチ:地代の設定方法1

賃貸経営を行うか、土地のみで貸し出すか不動産運用の際には慎重な下調べが必要です。土地の有効活用には、安定収入を得ることのほかに相続税対策という面も見逃せません。定期借地権の場合の地代について考えていきましょう。

 

実は定期借地権は、相続税対策としてはまったくと言っていいほど無効です。無効どころか、驚いたことに相続税評価が上がってしまうケースさえあるのです。どうしてそんなバカなことが起 こるのでしょう。

 

土地を定期借地権として貸す場合、地主の立場から三つのコースからの選択ができます。 これは、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権、一般定期借地権の違いを言って いるのではありません。これらは立地の特性により、事業用か、建物譲渡特約付きまたは 一般の住宅用かに分かれているだけです。ここで言う3つのコースとは、賃料の設定の仕方なのです。

  1. 最初に権利金を受け取り、あとは地代を受け取る方法
  2. 最初に権利金を取らず、保証金を預かり、地代を受け取る方法
  3. 権利金も取らず、保証金を預からず、地代だけを受け取る方法

のほかにも最初に権利金をたくさん取り、地代をもらわない定期所有権を創設すべきとの意見もありますが、まだ法制化できません。 このうちのの、契約をする時に賃借人は保証金を賃貸人つまり地主に預けて、毎月数万円の地代を支払う方式が大勢を占めています。

借りる側からすると、契約時に権利金や保証金等の一時金がないと、毎月の地代の支払 いが多くなるので、むしろ権利金や保証金等の一時金は支払ったほうがよいことになります。定期借地権を普及させようとしてハウスメーカーが事例づくりにやっきになっていた

当初、ユーザーはいったいいくらなら毎月の地代を抵抗なく支払えるかということになり ました。その時に出た結論は「月額3万円」だったようです。これは実に単純に、分譲マンションに住んでいる人が平均的に管理費、修繕積立金、駐車場代を合計でいくら支払っているか、というところから割り出した金額のようです。そして今度は地主の取り分を他の金融商品と比較計算して、保証金を割り出しています。

地主サイドから言いますと、一時金として権利金を受け取った場合、税法上、更地時価の50%以上の金額であれば譲渡所得となり、分離課税により課税されます。そして、その不動産の所有期間が五年以下ということは通常ないでしょうから、「長期譲渡、となり、 譲渡所得4000万円までは所得税10%、住民税6%の合計26%、4000万円超8000万円までが所得税25%、住民税7.5%の合計2.5%、8000万円超が所得税30%、住民税9%の合計39%で済みます。

借地権者の権利の強い普通借地権であれば、権利金は更地時価の50%を超えますが、 借地人の権利が制限されている定期借地権では、更地時価の50%未満になります。受け取る権利金が不動産時価の50%未満の場合は不動産所得となり、他の所得との合算により総合課税となります。通常、定期借地権で土地を貸す地主はほかにも不動産賃貸収入が ある場合が多く、累進税率になっているため、所得が3000万円以上ある人は最高税率の50%の所得税、そして住民税が18%の合計68%かかります。 「このように地主サイドから見ると、一時的に収入がある権利金方式はあまり望ましくないと言えます。かといって月々の地代の支払いだけで定期借地をすると支払い額が高額になってしまうので、消去法により残ったのが保証金方式というわけです。保証金方式なら 地主サイドにとってみれば、定期借地期間終了後に更地返還してもらう際の建物取り壊し費用の担保として使えます。また、借りるユーザー側から見ると、借地期間終了後に保証 金が返還されるというのは、同じく建物取り壊し費用や引っ越し代等に充当できるので安心感があります。

地代の決定方法についてこのような事情を考慮しながら決定するとよいでしょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です