賃貸記事

リビンマッチ:一部使えない箇所の家賃の負担

リビンマッチサイトをはじめ様々な不動産関連サイトを日ごろ見ている私ですが、今回は家賃について。

どうしても家屋などの建築物は、住んでいるうちに何らかの支障をきたす場合があります。
例えば、「長期使用での劣化による破損」や「自然災害による倒壊」などが挙げられるでしょう。

賃貸人は「賃借人から家賃をいただく代わりに、賃借人へ居住する権利をあたえます」という契約関係のもとで成り立っています。
ただ、上記のような建物の一部が破損してしまって使用ができなくなってしまった場合、その破損した家賃を支払う義務は賃借人にあるのでしょうか。

家賃の負担は?

民法改正が施行される前の時、もしそのような賃借人の過失などが伴わない支障が発生した場合、賃借人は賃貸人に使用できなくなった分の妥当な金額の「減額を請求することができる」という決まりでしたが、民法が改正された後は「当然ながら減額である」という内容に変わっています。要するに、減額は義務付けられてしまったということです。

ただし、当然のごとく自然災害を伴わない賃借人の過失などによる損壊は、賃借人に支払いの義務が生じます。

さて、ここで気になるのが、「減額の適正額をどう決めていくのか」という点かと思います。
常に賃貸人が建物を監視していることは、そこまでない事かと思われますので、「どうしてその箇所が壊れたのか」という経緯がわかりにくい分、賃借人の証明が必要となってきます。賃貸人は賃借人による経緯の説明を聞いて納得した上で、減額の限度額を決めていかなくてはならないのです。

では、修繕して使えるようになった場合はどうなるのでしょうか。
もちろん、賃借人は支払いの義務が再度生じるようになります。

実は、民法改正前までの「支払いの減額を請求できる」という内容で規定されていた際、賃借人は賃貸人に家賃の減額を請求するのか、それとも賃貸人に対して修繕を要求するのか、それらのどちらかだけを選択してそのままになってしまっていたというケースも生じていました。

ですが、民法改正により老朽化や自然災害による一部損壊時の家賃の減額、それから修繕費を賃貸人が負担するということが責務となったのです。やや、賃貸人に対する責任の比重が重くなったことは確かですが、この民法改正が施行されたことにより、グレーになりがちであったものが白黒はっきりとつけられるようになったのです。

賃貸経営をこれから始めたい方には、起こりうるリスクも考えた上で十分に理解を深めていただくべき点かと思います。

まとめ

・一部損壊時、賃借者の故意による損壊でない限りは、賃貸人の支払い義務となる。
・老朽化や自然災害を伴わない、過失による場合は賃借人の支払い義務となる。
・民法が改正された後は賃貸人の責任がやや大きくなっているので注意したい。

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