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「リビンマッチ・賃貸管理」今回は「家賃滞納への対処はどうすればいいの？」です。
普段リビンマッチサイトを通じて賃貸管理に関する情報を集めていると、時折家賃の回収が問題になることがあるようです。
賃貸経営をされている方で、頭を悩ませる不安要素のひとつに家賃滞納が挙げられるかと思います。
賃貸契約時にはもちろん貸主と借主のお互いが納得した上で契約が交わされることと思いますが、借主である入居者の収入が必ずしも継続安定するとは限りません。
家賃滞納に対する対策
賃貸契約時には借主の年収や勤務先を確認するなどの事前審査することは出来ますが、借主が思いがけない理由、例えば病気などで休職や退職を追い込まれたり、何らかの事情が発生して貯金を失ってしまったりと、借主側に経済的な問題が起こることもあり得ます。
もちろんそういったトラブルに備えて、契約時にはあらかじめ間に保証会社を立てたり、借主に滞納保証サービスに加入してもらったりとリスクを負わないように対策を講じます。
しかしながら管理委託ではなく自己管理の際には、やはりそういったトラブルへの対応は自ら行っていく必要もあるかと思いますので、今回は賃貸管理する上での家賃滞納者に対する催促について考えていきたいと思います。
もし家賃滞納が起こった場合、どういった手段が考えられるのでしょうか？
いくらこちらが貸主とはいえ、なるべく事を荒立てずスムースに対処していきたいものです。
ですから最初は家賃の未払いに関する交渉を直接当人と行わなければなりません。
・まずは電話での催促です。
家賃の支払い期限日から一週間以内であれば、まず電話で借主に電話で連絡を入れましょう。
支払い日を過ぎてからはなるべく早く連絡をしたほうが、こちらの毅然とした態度も示せますし効果的かと思われます。
相手がもし電話連絡に応じれば、そのまま口頭で契約者の本人確認を行い今月の家賃が未払いであることを伝えて、支払いがいつ行われるか単刀直入にたずねます。
そこですぐに支払ってくれるよう確約が取れれば問題はありませんが、何らかの事情ですぐに支払いが出来ないといった場合であれば、そこからは話し合いを進めていく必要があります。
また何度電話をかけても留守電になるような場合では、留守電メッセージに家賃の支払いについての電話であることを残してから次のステップへと進みます。
・次は相手方への直接訪問です。
電話連絡で支払い予定が決まらない、もしくは対応してもらえない場合には直接訪問します。
訪問して直接話し合いを行うためですが、原則として借主の部屋を訪ねましょう。
交渉の内容としては電話でのそれと同じですので、改めて支払い予定日を決める流れになりますから、出来ればそこで「〇月〇日に支払います」という言質を取るようにしましょう。
それでも支払いが滞るようでしたら次はいよいよ督促状での通知となります。
家賃滞納から2週間ほど経っても支払いの目途が立たないようでしたら督促状を送ることを考えましょう。
この時、初めから借主と対立しかねないような厳しい文面ではなく、支払いを促す内容は段階的に厳しくしていくといったスタンスで構いません。
ですから督促状は、はがきや封書で数回に分けて送付することを前提に考えていきます。
並行して電話連絡と訪問も行いながら催促を継続していきましょう。
それでも状況が変わらないまま１ヶ月から3ヶ月程度経過したら、やっとここで「これ以上支払いが無いようだったら連帯保証人に対して家賃の請求をします」といった旨の督促状を送付することになります。
ここでさらに家賃の未払いが続くようであれば、いよいよ連帯保証人に対して事情の説明とともに家賃の支払いを請求しましょう。
それでも家賃の回収が難しいという状況が変わらない場合には、やむを得ませんが最終的な手段として「催告書」での催促を行います。
催告書とは、督促状よりも重い意味を持つ、法的な手続きに移るための前提となる書類となります。
いわゆる最後通告であり、この書類は「無視すること」や「見ても対処しないこと」が許されません。
3ヶ月以上の家賃滞納が続いた場合には、借主に対して「〇月〇日までに入金が無い場合には契約を解除します」といった内容の催告書を内容証明にて送りましょう。
ここまで家賃の支払いを催促する一連の流れをご説明させていただきましたが、借主に対して催促を行う際には注意点があります。
それは、借主を無理やり追い出すような強引な行為を決して行ってはいけない、ということです。
例えば、借主のいない間に玄関の鍵を無断で交換したり、借主の勤務先や学校への督促行為を行ったり、強引な取り立てなどがそれにあたります。
貸主側に損害が出ているわけですから、一見正当な行為にも思えるかもしれませんが、これはこれで借主の権利を侵害しているとも見なされますので、違法行為ととられかねません。
有無を言わさないような強引ともとれる催促の行為は慎み、常識的で冷静な交渉や書面の送付で段階を踏みながら、粛々と進めていきましょう。
催告書を送ってもさらに借主が応じなければ、いよいよ法的手段に出ることになります。
送付した催告書に従って借主との契約を解除したあとには、部屋の明け渡し請求訴訟と、滞納分家賃の支払い請求訴訟の訴状を裁判所に提出しましょう。
裁判においては法的に強制力を持つ和解調停がなされます。
なお和解が成立しない場合には、それまでの経緯を踏まえた判決が、裁判所によって下されます。
判決が決定して明け渡しになっても借主が退去しない場合には、部屋の明け渡しに関する強制執行の申し立てを、裁判所に対して行わなければなりません。
さらに、判決の文書を家賃滞納者へ送達したことを証明する「送達証明書」を申請して取得します。
強制執行の申し立て書、判決文書の送達証明書、執行分が付与された判決の正本などの必要書類が揃いましたら、ようやく立ち退きの強制執行を申し立て出来ます。
その上で執行官との話し合い、借主への明け渡しの催告を行ったあと、実際に強制執行を実施することとなります。
以上、家賃滞納者への対処としての大まかな流れをご説明させていただきました。
御覧のとおり結構な労力がかかってしまいますし、家賃滞納は起きないような仕組みをあらかじめ作っておくことが重要となります。
この点においてはやはり最初に述べたとおり入居予定者の事前審査をしっかりと行っておく必要がありますし、そういった経験を蓄積していて信頼のおける不動産会社に代行してもらったほうが無難かとも思われます。
また連帯保証人の代わりに、あるいは保証人と並行して家賃保証会社を活用するといった手立ても冒頭に挙げたとおり有効かと思います。
いずれにしましても、滞納が発生した際にはオーナーの対応が遅れれば遅れるほど回収が難しくなるケースになっていく傾向にあるようです。
ですから入金予定の際にはその都度必ず確認し、遅れた場合には迅速に対応していくことが重要になります。
滞納というのはまず、本来あってはならないことですので契約者もそこは絶対にないようするということも忘れないようにしましょう。
