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「リビンマッチ・賃貸管理」今回は「賃貸経営のリノベーション」です。
賃貸経営をしていてリノベーションを検討されている方もいらっしゃるかもしれません。
貸主としては全面的に建て替えるよりも費用は安く済みますので、リノベーションで物件をキレイにして空室率を減らしたいということもあるかと思います。
リノベーション物件で賃貸経営
築年数の長い建物などは敬遠される向きもありますので、思い切って改装するのもいい方法だと思われます。
アパート全体をリノベーションして変えることをアパートリノベーションと言いますが、その程度は規模によって変わっていきます。
いわゆるスケルトン（部屋の骨組み）状態にして中身を全て取り替えるのか、それともフローリングや壁紙を張り替えるだけなのか、同じリノベーションでもだいぶ違います。
どの程度の規模まで変えるのかは、費用対効果を考えながらになるかと思います。
アパートリノベーションのメリットとしては、空室のリスク対策と、賃料アップを目指せるということが挙げられます。
うまくいけばリノベーション前よりも高い賃料を設定することも可能になります。
周囲の賃貸物件の現状も考慮しながら、どの程度のリノベーションなら周辺地域において効果的に相対価値を上げることができるかを考える必要があります。
期間としてはスケルトン状態からの大規模リノベーションなら約2ヶ月、小規模のものなら1週間程度かかるでしょう。
逆にデメリットとしてはお金が掛かることと、当然ながらリノベーション期間に部屋を貸すことができないということでしょう。
先行投資という点でも先ほど述べたように、どの程度のリノベーションにするかという費用対効果が重要になってきます。
それと賃貸アパートのイノベーションは投資用アパートですから、自宅のリフォームには適用されるリフォーム減税が適用されない、という点もありますので注意が必要です。
ではもう少し具体的にどの程度の費用をリノベーションにかければいいのか考えてみたいと思います。
一番分かりやすい方法としましては、家賃をもとに費用を算出する方法があります。
ここではひとまず家賃の最小で0.5年分、最大で3年分と決めます。
例えば、家賃6万円ならば36万円 ～216万円といった具合です。
リノベーションのグレードとしては、家賃アップと空室の解消を目指すなら大規模、家賃据え置きで満室を目指すなら中規模、空室率の改善を目指すのみならば小規模、というように目標に応じてリノベーションの規模を調整しましょう。
どの規模のリノベーションをするにしろ、時代のニーズに合ったリノベーションをすることが重要になると思います。
今現在どういった物件が注目を浴びているのか、流行している部屋の条件は何なのか、雑誌やネットで情報収集したり、賃貸物件のリノベーションを実際に手掛けている会社に相談したりして、とにかく入居希望者のニーズをつかみましょう。
お金をかけた結果、空室率が変わらずということだけは避けなければなりません。
ここまでは貸主のリノベーションの話でしたが、ここで借主が行うリノベーションについて説明したいと思います。
借主が行うリノベーションというのは、貸主ではなく借主の要望通りに改装を行うことです。
入居者が自由にリノベーションして住めますので、長く住んでもらえることが期待できます。
この場合の「DIY賃貸」は借主が自分のお金でリノベーションしますので、貸主の負担にはなりません。
ただこの場合、原状回復義務をどうするのかが問題になりますが、契約内容にもよりますがこのDIY賃貸では借主には原状回復義務がないことが多いのが通常の賃貸とは異なるところです。
またリノベーションも負担をしているため、相場より賃料も低めになることが多いようです。
借主が行うリノベーションにはDIY賃貸の他に「カスタマイズ賃貸」というものも存在します。
カスタマイズ賃貸というのは、貸主の負担で入居者の希望通りにリノベーションします、というものです。
これも契約内容で原状回復義務の有無を入居者と相談する必要があります。
いずれの方法にしましても賃貸借契約書とともに、希望する工事の内容について貸主と借主の間で合意書を取り交わす必要がありますので、貸主側にリノベーションのアイデアが無い場合には検討してみてはいかがでしょうか。
今回は賃貸経営におけるリノベーションに関するお話でした。
リノベーション関連についてはリビンマッチでもサービス展開しておりますので、おすすめです。
空室率や築年数の古さに困ったときには、選択肢のひとつとして考えてみるのもいいかと思います。
