賃貸記事

Mr.リビンマッチが解説する「賃貸借契約における義務とは」

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・賃貸管理」今回は「賃貸借契約における義務とは」です。

今月も賃貸に関する記事をいくつか更新させて頂きますが、今回はタイトルにあるように、家を引き離す際に起こる義務にちついてまとめさせて頂きます。

賃貸契約が終了するさいに生じる義務とは

マンションや一戸建ての賃貸借契約が終了し、入居者が退去して部屋を賃貸人に明け渡す際に、入居者は部屋を「住み始めた段階」の状態にきれいに戻すことが義務付けられています。
これを原状回復義務といいます。

この原状回復をめぐっては、どの程度までが原状、つまり元の状態なのかということ、またどの程度まで借主が負担するのかということが、賃貸人と賃借人の間において長年のあいだ、何度も裁判で争われてきました。

賃借人が住んでいた期間に賃貸物件が損傷を受けたといっても、それが賃借人本人の過失による損傷、つまり「賃借人の責任による損傷」もあれば、特に契約通り普通の使い方をしていても傷ついたり、経年による劣化のような「通常の損傷」もあります。
これらのうち、どこまでが賃借人による責任があり、賃借人が原状回復義務を負うのかはこれまではっきりとされていなかったため、原状回復に関して賃借人と賃貸人の間で争いが起こってきたのです。

2020年から完全施行される改正民法では、このうちの賃借人に過失のない「通常の損傷」に関しては、契約書で具体的に明示されている例外を除き、原状回復の義務を負わないということになったことは以前にも述べた通りです。

「通常の損傷」に関しては、家賃のなかに含まれていて既に支払われている、という考え方がなされるようになりました。
これは、例外を認める最高裁の判例を否定するものではなく、あくまで最高裁判例の原則的な考えを明文のルールとして規定したものです。
では「契約書で具体的に明示されている例外」の場合、いわゆる特約が有効になる場合というのは一体どういったときなのでしょうか。

賃借人が「通常の損傷」の場合でも原状回復の義務を負う例外とは、賃貸借契約において義務を負う範囲が具体的かつ明確に定められ、明示されているときに限ります。

このように定めることで、賃借人は具体的な原状回復の義務を負う範囲を理解したうえで契約を結ぶことになりますから、賃貸人による一方的な主張とはならない、と考えられるからです。

では、例えば「賃借人は目的物を原状に回復したうえで返還しなければならない」とか、「賃借人は、通常の損傷や経年による劣化に関しても原状回復の義務を負う」と契約に定められている場合はどうなるのでしょうか。

こういった契約の場合、賃借人はその原状回復義務を負うことはありません。
なぜかというと、「通常の損傷」を回復させるための家賃を支払ったにも関わらずその費用を負担させられるうえに、回復の義務を負う範囲も具体的に明示されておらず、曖昧といえるからです。
こういった記載のやり方では、賃借人にとって契約の内容が、賃貸借契約を結ぶかどうかの判断材料になり難いと考えられるため、実際の最高裁判例のケースでもこういった抽象的と分類される契約内容は無効と判断されています。

「通常の損傷」を賃借人側に負担させる契約として認めることになった他の判例でも、賃貸借契約の内容は非常に事細く、具体的に回復義務を負う範囲が記述されているケースに限られたうえで、有効と認められています。

例えば、「冷蔵庫の裏の黒ずみ(電気焼け)」や「畳の日焼けによる変色」、「家具を置くことで生じる居間の絨毯の凹み」など、具体的な項目が契約に記載されていて、なお且つその原状回復義務を賃借人が負うと記載されている場合には、「通常の損傷」といえども賃借人に原状回復義務が生じます。

このように、今まで明文化されることのなかった賃貸借契約における原状回復義務は、そのせいで賃借人と賃貸人の間で押し付け合いとなっていましたが、民法改正によって義務を負う範囲は明確化されたといえます。

しかし「通常の損傷」とされる賃借人に過失のない損傷でも、原状回復義務を負う範囲を事細かに契約書に記載すれば、賃借人に回復の義務を負わせることも可能ですので、単に契約書を分厚くすればいいだけになった、とも言えるかもしれません。
しかし、一方的に賃借人に不利な契約であると評価されれば、民法とは別の消費者契約法や、公序良俗違反で無効とされることもあり得ますので、あくまで常識の範囲内で賃貸借契約が締結されることを願うばかりです。

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