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「リビンマッチ・賃貸管理」今回は「災害時の損害賠償」です。
2018年になっても日本では西日本豪雨災害や台風被害、そして北海道胆振（いぶり）東部地震など、自然災害は止むことなく依然続いています。
こういった地震や台風などの自然災害が原因で賃貸物件の設備などに被害が出た場合、その修理費用の負担や損害賠償の責任はどうなるのでしょうか。
東日本大震災の後、首都圏でも賃貸アパートや賃貸マンションの玄関ドアや建具、内装、設備などが被害を受けて修理の必要が生じた際に、その費用を賃貸人か賃借人のどちらが負担するのか揉めたケースが多くあったようです。
災害時での損害賠償はどうなるの？
賃貸物件を管理する側がどんなに善管注意義務をしっかりと果たして管理していたとしても、大規模な自然災害の前では役に立たないこともあり得ますし、被害を受ける確率を0にするということは不可能です。
このような地震などの自然災害による賃貸物件の被害は、賃貸人・賃借人のどちらに責任があるわけではありません。
しかしながら法的には、賃借人の責任ではないことが原因で賃貸物件に被害を受けて修理の義務が生じたときには、民法第606条の修繕義務にもとづいて、賃貸人の負担で修理をしなければならないことになっています。
賃借人の修繕義務は、あくまで賃借人の責任で修繕が必要になったときのみ、と規定されているからです。
賃貸人側からすれば、自然災害はどちらの責任でもなく不可抗力の被害なのだから、貸主の責任も到底問うことはできない、と反論したいところでしょう。
気持ちはわかりますがしかし、このように主張したとしても賃貸人の修繕義務が免除される可能性は極めて低いと思われます。
また、物件の所有者である賃貸人も被災した被害者ではあるのですが、賃貸人には民法第601条にて、所有している賃貸物件を賃借人が通常の使用収益ができるように修復しなければならないという義務も生じます。
賃貸人は、もし賃借人から部屋を使用できないので家賃を減額してほしいとの要求があれば、賃貸住宅の使用できない部分の割合、例えばバスルームやキッチンが壊れたたなどの「使えなくなった部分の割合」によって、修復が完了して使用できるようになるまでの間、賃料の減額に応じなければなりません。
災害時における賃貸物件の損傷は、基本的に賃借人から損害賠償をとることは難しいと考えられています。
賃借人には損害の「帰責事由」がないために、賃貸人に対する賠償義務を負わないことが原則となっています。
しかしながら、地震などの被災から何年も経過し、賃借人が退出する段階になって退室の際の立ち会い時の損傷チェックで、賃借人にその場であれもこれもとすべての傷の損傷理由を災害のせいにされてしまうのも困ってしまいます。
賃借人が物件の損傷の責任をすべて災害のせいにして、自分の負担を免れようとするケースもあれば、本当にそう思い込んでいる、もしくは事実である場合もありますので、賃貸人としては注意する必要があります。
通常の一般的な賃貸借契約書のなかには、「物件に破損箇所が生じた場合には賃借人は賃貸人に速やかに申し出て確認をとり、その届け出の遅れが原因で賃貸人に損害が生じた場合には、賃借人が賠償する」といった旨の条項が入っていることがよくあります。
原則としては、賃借人が地震などの自然災害での被害を発見した場合には放置するのではなく、すぐに賃貸人に報告しなければならないことになっています。
そうは言っても賃借人も一般の生活をしていますので、忙しかったり連絡を忘れるなどの理由でなかなか報告されないケースもありますし、そもそも報告すべきということを認識していないこともあり得ます。
そこで事業者として賃貸人の側がとるべき対応としては、被災後の入居者を見舞うとともに物件の被害状況の確認をお伺いするなど、できれば積極的に賃借人へアプローチすることが重要となります。
賃借人にあらぬ疑いがかからないためにも、ここは賃貸人から行動を起こすべきです。
賃貸物件の被害状況をしっかりと把握することで、破損箇所が災害の被害箇所なのか、入居者の責任による損傷個所なのかを区別して対応していくことが必要となってきます。
ここまでは、自然災害被害の度合いとしてまだ入居者が賃貸物件に住めるレベルを前提に話を進めてきました。
では自然災害によって損傷などといったレベルではなく、賃貸物件が倒壊してしまって賃借人に住宅として貸すことができない状況になってしまった場合にはどうなるのでしょうか。
通常ですと、地震などの自然災害という賃貸人・賃借人のどちらの責任でもない理由により建物（賃貸借契約の目的物）がなくなってしまった場合には、多くの賃貸借契約書に定められているように、賃貸借契約は解除、消滅することになります。
ですが時折、賃借人の方から次の住宅に移るまでの仮住まいとして、当座のホテル宿泊費を負担してほしい、といった要求をしてくる場合があるそうです。
このような場合には、建物倒壊にともなう賃貸借契約終了の金銭的な精算、敷金や賃料の返還なども済ませ、賃貸人としての責任をきっちりと果たしていれば、賃借人のホテル宿泊の費用まで負担する必要はないと考えられます。
建物の倒壊によって賃貸物件が使用不能となった時点で、多くの賃貸借契約書では「免責」や「契約の解除・消滅」の条項などの災害発生時の規定によって賃貸借契約は終了します。
契約終了によって賃借人に対しての損害賠償の責任はありませんので、こういった費用負担をする必要は賃貸人にはないと言えます。
災害時の損害賠償の線引きは、やはり生活基盤に直接被害が出てしまう、賃借人にとって有利となる場合が多い印象を受けます。
そして被災して困っている賃借人に対して、貸主として積極的にケアして対処していくことが、結果として賃貸人の損害が最小限になるような仕組みとなっているようです。
賃貸物件の経営を行ううえで、災害リスクへの対応としては損害保険に加入することが重要です。
大規模な自然災害から大切な財産を守るためにも、損害保険を積極的に活用して不測の事態に備えておくようにしましょう。
