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「リビンマッチ・賃貸管理」今回は「賃貸管理の委託は契約に注意!確認ポイントを押さえて安心」です。

賃貸管理を委託する場合には、きちんとした契約書が必要です。契約をしていないと、管理会社の仕事内容に不足があった場合に苦情を言えません。

不動産を賃貸に出してトラブルにならないように契約をする上で気をつけたいことを紹介します。

契約前に「管理会社」の賢い選び方

所有している賃貸物件の管理を管理会社に委託する場合、管理会社の選び方も大事です。

空室管理がきちんとできているか

空室対策を積極的に行う会社かどうかがポイントです。空室が埋まらない、退去したあとに空室の時期が長いと家賃収入が安定しません。管理会社が請け負っている物件のうち、どの程度埋まっているのかを確認する必要があります。

公式サイトに空室率が記載されているか確認することが必要です。ただし、空室率はあくまで目安であることも頭に入れておいてください。管理会社AとBを比べて、Bの方が空室率が低いから、Bの方が良い管理会社だと思うのは早急です。

どのような物件を取り扱っているのかによっても空室率が変わります。新築物件が多ければ、当然空室率は下がります。もし、貴方が持っている物件が築10年以上なら、古い物件もちゃんと賃貸できる管理会社を選びましょう。

また入居者募集を自社でしているか、外注しているかもポイント。仲介会社に頼む管理会社もありますが、仲介会社によっては企業とコンタクトを取り、企業の社員への賃貸などを率先しているところもあります。

家賃の滞納があった場合何をしてくれるか

入居者が決まったとしても、家賃収入が100%支払われるとは限りません。もし支払いが滞ってしまった場合にどのような処置を施してくれるかを賃貸管理では重要なことです。

現在、滞納状態の物件を抱えていないかどうか、保険などの締結をきちんとして、家賃滞納に対してきちんとした対応をしているかどうかも確認しておきましょう。

入居者が家賃を滞納した場合に保証をどこまでできるか、長期滞納者に明け渡しをしてもらうための事務的手続きをきちんとしてくれるかなど。一番確実なのは、入居時に保険の締結を義務付けしてくれる管理会社です。

契約時点でチェックすること〜管理会社は契約料でどこまでしてくれるのか

委託手数料は家賃の◯%で計算されますが、約3〜10%が相場です。3%の低料金の管理会社を安いからと選んでも、そのあとで契約にこれは入っていませんからとプラスアルファの請求をされることもありますから、契約料でどこまでしてくれるかをチェックしておく必要があります。

契約書をきちんと作り、契約書にどこまでしてくれるかが記載されているかどうかを確認してください。契約をしていないと、管理会社の仕事内容に不足があった場合に苦情を言えません。

契約時に月々の支払額と、その額で何をどの程度の頻度でするかを書面で交わします。もしきちんと契約をしていれば、管理会社がして欲しいことをきちんとしていない場合、契約不履行で訴えられます。管理会社による仕事の内容は法的に決まっていないので契約が非常に大事なのです。

業務内容をチェック

まず、契約でチェックすることは、委託手数料内でしてくれる業務内容です。管理委託契約書には、冒頭に業務内容が列挙されます。所有している物件が、分譲マンションなのか、建物全体を委託するかによって変わります。

所有している分譲マンション、または建物全体でも一部委託型の場合は、専有部のみ、建物を所有し、なおかつ一括委託をしたい場合は専有部と共用部両方の管理について記載されています。

その他、入居者募集業務をするかどうかの記載があります。これは宅地建物取引業法で定められている賃貸仲介の代理です。賃貸仲介業務は宅地建物取引業の免許のある会社のみがしています。

この場合、敷金を管理会社が管理していて退去する際に返済するなど、退去時の事務的手続きも全てしてもらえます。海外転勤などで退去時に立ち会えない人には必須の項目です。

国土交通省の公式サイトに「賃貸代理及び管理委託契約書」の雛形が公開されています。契約書の雛形を見て、どのような業務内容を頼めるかをチェックしましょう。

委託管理料

委託管理料は、一般的に前述したように賃料の◯%として支払い、空室の場合は支払い義務が生じません。このときにチェックして欲しいのは、純粋に賃料の◯%なのか、共益金を足したものもプラスして計算されるかということです。

共益金は、基本的には賃料の1割未満のことが多いのですが、それでも長い年月の間にはかなりの額です。特に数世帯を有する建物全体の管理委託をお願いする場合には、かなり差が出ますから確認は必要です。また、純粋賃料のみに◯%を掛け合わせることも交渉次第なので、きちんとチェックしましょう。

中途解約

賃貸管理委託は、一般的には中途解約はあまり難しくありません。中途解約条項について契約書にどのような記載があるかをきちんと確認しておくことが大事です。

できるだけ、中途解約が簡単にできるような契約になっていることが望ましいと言えます。特に、入居者募集業務において、なかなか空室を埋めてもらえないような場合、管理会社を変更するだけで入居率が変わってくる場合もありますから、そういう場合にも中途解約がすぐできることが大事です。

解約の仕方は契約書に記載されています。一般的には「3ヶ月前に解約請求を行うこと」などという記載があります。また、違約金を支払うようにという記載がある場合もありますが、賃貸管理委託会社に過失がある場合は、違約金の支払い義務はありません。

適正な委託業務を怠っていたと証明されれば、契約期間中の管理料も返還してもらえる可能性もありますから、契約書が大事になってくるのです。

普通借家契約と定期借家契約

賃貸契約をする場合には2種類の方法があります。管理契約だけではなく、賃貸契約の方法もチェックを入れておくことが大切です。

普通借家契約

契約期間は1年以上ですが、一般的に契約期間を2年にしている場合がほとんどです。1年未満の契約は期間のない契約となります。借主からの中途解約は、特約を設定することが可能。

例えば解約をしたい場合に何ヶ月前までに申告しなくてはならない、またすぐに中途解約したい場合になんらかのペナルティーを設けるというようなことです。

一方、貸主からの解約は、もし借主が継続して住みたいと希望している場合、貸主に正当な理由がない限り不可能です。2年毎の更新時にも、貸主からの更新契約の拒否はできません。

定期借家契約

定期借家契約は、契約の更新を設定しない契約です。最初に決めた契約期間を終了したら、その時点で契約は絶対的に明け渡しをしなくてはいけません。契約期間は、貸主の希望によって自由に定められます。

契約期間は、公正証書などの書面での締結することが必須です。それだけではなく、契約書とは別に、契約の更新がないこと、契約期間が終了したら直ちに物件を明け渡さなくてはならないことを借主に書面できちんと説明する必要があります。

もし、貸主がきちんと説明していない場合は、定期借家契約として認められず、一般の借家契約になり、更新を希望された場合は受け入れなくてはいけません。

定期借家契約も中途解約が可能です。借主がやむを得ない事情が生じた場合に、借主から解約を申請できます。ただし、この解約を申請できるのは、床面積200平米未満の住宅に限ります。

管理会社に委託する場合は契約が大事

所有している賃貸の不動産の管理を管理会社にお願いした場合の契約について、また賃貸の契約の種類について紹介しました。国土交通省の公式サイトには契約書の雛形も掲載されているので、契約をする場合、記述忘れのないようにしましょう。

賃貸契約に関しても、礼金敷金の扱いなどお金に関する大事な項目がたくさんあるので、それぞれの項目に関してわからないことがあったらきちんと質問してください。

信頼しすぎて口約束だけにならないよう、文書に残すことが必要です。大切な不動産に関することですから、慎重に行いましょう。

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