こんにちは、リビンマッチ公認！リビンマッチの歩き方～賃貸管理を学ぶ！～です。
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「リビンマッチ・賃貸管理」今回は「賃貸管理は委託する会社の選び方で決まる」です。
お持ちの物件の管理を自主管理と委託管理のどちらにするか、委託の場合は委託をする会社の選び方などを紹介します。実際に管理とは何をするのかを具体的にチェックしていき、どこまでご自分でできるか考えていきましょう。
賃貸物件、管理はどうする
自主管理のメリット・デメリット
自主管理のメリットはやはり費用が抑えられることです。物件の近所に住んでいたらちょっとしたお掃除や修理は大家さん自身がやってしまえば、出費0ですみます。しかし遠くに住んでいる場合は、定期的に物件を見に行けませんし、急な故障などのトラブルに対処できません。
近くに住んでいても経験がないことには、難しいことはたくさんあります。空室管理をしてくれる業者や大きな修繕をしてくれる業者とのネットワークがないので、リーズナブルな業者を見つけにくいというデメリットがあります。また、どうしても不動産仲介会社は、管理会社など関連会社が関わっている物件を優遇してしまう傾向があります。一個人の物件は後回しにされてしまう可能性も。
物件管理もちょっとした汚れや網戸修理程度なら技術なしにできますが、設備が複雑化してデジタル化されたものも多いため、メンテナンスはやはり専門家が必要です。
管理委託のメリット・デメリット
管理会社に委託すると、自己管理で起きるデメリットを回避できます。空室管理も、自社内に不動産部があれば入居者を見つけることもかなり簡単になるでしょう。
まず、信頼できるメンテナンスをしてくれる業者に修理やメンテナンスを頼めます。入居者が退去したときのリフォームも任せられるので楽です。
そして、大家さんにとって一番頭が痛い退出時の問題も、委託管理を専門にしている業者なら、問題なく解決してくれます。空室管理に関しては、退去前にすでに次の入居者が決まっていることもあるくらいに速やかに対処してくれます。
管理委託をするデメリットは、当然のことながら費用を支払わなくてはいけないことです。信用できる業者でないと、費用に見合ったお仕事をしてもらえません。しかし、一般的に入居者がいないと、支払いが生じないので、空室管理はきちんとしてくれるでしょう。
また、予算に合わせて部分委託にするということも念頭に入れて管理会社を探しても良いかもしれません。
委託手数料の相場は？
家賃の◯%で計算される
一般的に委託手数料は家賃の3〜10%くらいです。5%程度が一番多い割合でしょう。契約の際に注意しなくてはいけないことは、委託手数料は家賃◯%だけなのかどうかです。
委託する場合は管理会社数社に見積もりを出してもらうことになると思いますが、そのときにパーセンテージが低い会社であっても、システム料を別に取られるかもしれません。
また、入居時の手数料、更新契約をしたときの手数料など細かく必要な費用が計算されるなど、管理会社によってシステムが違うので、きちんと費用はいくらかかるのか具体的に計算してみましょう。
家賃の◯%と言いましたが、これは一般的に共益金を引いた額です。そのため、家賃を10万に設定しても、5千円を共益金とすれば、9万5千円の◯%です。細かいことですが、差額分×12円の違いが年間を通じてありますから、ちゃんと設定してください。
ちなみに、家賃が10万円というよりも、家賃9万5千円で共益金5千円と言った方が、リーズナブルな印象を与えて、入居を決心しやすくなります。
委託でしてくれること：入居者管理と建物管理
管理業務は、入居者管理と建物管理とに大きく分けられます。それぞれの業務を具体的に細かく分けてどこまで任せたいのか、何をして欲しいのかをリストにして見積もりを出してもらいましょう。
入居者管理も2項目に分けられます。通常の運営と、更新または退去などの契約に関することです。
通常の運営は、家賃を請求し集金すること、入居者の苦情対応です。家賃に関しては、入居したときに保証会社との契約をさせて家賃を保証してくれるところが大半です。また、苦情対応は、24時間電話サービスを設けている管理会社もあります。
契約に関することは、更新時に更新料を徴収し、契約書などの作成、退去時に物件の明け渡しに立ち会うこと、敷金の返還などです。
契約内容をきちんと確認
実は委託業務には法的規制がありませんから、管理会社との契約はとても重要です。支払う費用でどこまでしてくれるのかを明確にしておきましょう。
例えば、更新や入居など契約についてですが、月々の支払いに含まれている場合もありますし、更新料の半額、礼金全額などを支払わなければならないが場合もあります。契約をする場合に確認をしましょう。
国土交通省が、賃貸代理及び管理委託契約書の雛形を公式サイトに公開しています。PDF形式ですからそのまま利用することも可能です。もし、管理会社と業務上のトラブルが生じた場合は契約書によって問題解決が可能です。満足できない場合、業務不遂行で解約できます。
管理会社の選び方
物件エリアについて知識を持っている
ご自分の所有している物件が空室にならないように、迅速に入居者を見つけられるだけのことが重要ポイントです。物件エリアに強いかどうか、ネットワークを持っているかどうか、そして公式サイトに空室率を公開しているかをチェックしましょう。
できれば、他の不動産会社に委託せずに、管理会社自身で入居者を探せるだけのネットワークを持っていることが理想です。
ネット上で正確な情報を公開できる能力
ネットにおける賃貸物件の公開はとても重要です。多くの入居者はネットで検索して物件を選んでいます。もちろん、最終的には実物が大事ですが、ネットでの公開の仕方次第で、最初から誰も興味を持たない物件があるのも事実です。
老舗や有名な不動産会社だからといって魅力的な公開方法を取らなければ、誰も興味を持ってくれません。
小見出し③業務全般を任せられる
空室管理から、契約書の用意、入居者管理、退去時の空室チェック、メンテナンスなど全面的に管理をしてくれるプロフェッショナルな管理会社が理想です。
町の不動産関係のお店でも管理委託を請け負ってくれるところはたくさんありますが、あまり経験が多くないネットワークも。不動産業は、老舗だから、または有名だから良いというわけではありませんから、小さな町の不動産業者でも、信頼できるかどうかが決め手です。管理会社を決めるときは、業績を見てから決めるようにしましょう。
［まとめ］
■信頼できる管理会社に委託してマンション管理が楽々
もちろん、ご自分でも物件管理はできますが、多くの問題を抱え込んでしまった場合やトラブルメーカーの入居者に当たった場合、管理が難しくなります。
管理を委託するのは、そのような問題を一掃するために良い方法ですが、一番大事なことは信頼できる管理会社を選ぶことです。マンションを建築した会社などから情報をもらって、地域に強い管理会社を選んでください。契約書など法的部分も大事ですから、国土交通省のページもちゃんとチェックしてくださいね。
